新築住宅において地盤改良工事は安全性を確保するために欠かせません。一般的な費用相場は50万円から150万円程度ですが、地盤の状況や採用する工法によって大きく変わります。軟弱地盤の深さが浅く表層改良で済む場合は50万円程度で完了することもありますが、深い軟弱地盤で鋼管杭工法が必要な場合は200万円を超えるケースもあります。
軟弱地盤の判定は、地盤調査によって地表面下10mまでの地盤に一定の土層が認められる場合に判定されます。具体的には、地耐力が1㎡当たり2トン以下の場合は「超軟弱」、2～3トンの場合は「軟弱」、3～5トンの場合は「やや軟弱」と分類されます。見た目や地名からも推測することが可能です。たとえば、水に関連する地名（川、河、江、洲、浜、港など）や低地を表す地名（低、窪、下、谷、沢など）が入っている土地は軟弱地盤である可能性が高くなります。
現地調査では、低い土地、水が集まりやすい場所、水田・調整池、盛土がある場所、建物の基礎や外壁にクラックがある場所、ブロック塀や電柱が傾いている場所なども軟弱地盤の兆候です。かつての池や沼地、田んぼを埋立てた地盤、盛土の締固め不足がある土地、周辺の地下掘削による地下水排水の影響を受けた土地なども要注意です。
軟弱地盤への建築で最も懸念されるのが不同沈下（ふどうちんか）です。建物の一部が不均等に沈下する現象で、基礎のひび割れ、壁のひび割れ、建物の傾斜など深刻な被害をもたらします。建物は想像以上に大きな荷重がかかっており、一般的な木造住宅（2階建て）でも総重量は40～50トンに達します。軟弱地盤がこの荷重に耐えられなければ沈下が発生します。
不同沈下の原因には、池や沼地、田んぼを埋立てた地盤、軟弱層が堆積している地盤、切土と盛土の境目がある地盤、起伏に富む地形を平坦化した地盤、瓦礫や廃棄物が埋まっている地盤、盛土材や締固めが不均一な地盤などがあります。後から修正するには莫大な費用がかかるため、事前の地盤改良工事が極めて重要です。地盤改良を実施しない場合、住宅瑕疵担保責任保険に加入できないケースがあり、将来的な地盤沈下による建物への影響リスクを負うことになります。
地盤改良の工法選択は、軟弱地盤の深さ、土質、建物の重さ、敷地の条件によって決まります。表層改良工法は軟弱層が2m以内で、費用も30万円から80万円程度と最もリーズナブルですが、適用できる地盤が限定的です。柱状改良工法は軟弱層が8m以内で、全国的に適用事例が極めて多く、費用相場は60万円から120万円程度です。戸建て住宅では最も標準的な選択肢となっています。
鋼管杭工法は最も強固な補強効果が得られ、深い軟弱地盤にも対応できますが、費用は100万円から200万円以上と高額です。砕石工法は地盤の一部または全部を砕石に置き換え、費用は50万円から150万円程度で、建て替え時に撤去の必要がないメリットがあります。複数業者から見積もりを取得し、同じ工法で比較することが費用適正化のポイントです。見積書には施工本数、施工深度、セメント使用量などが明確に記載されているかを確認することが重要です。
地盤改良費用を抑える最初の方法は、複数の専門業者から相見積もりを取得することです。同じ工法で複数社を比較し、極端に高い・安い見積もりをチェックします。ただし、安全性を損なわない範囲での検討が大前提です。第二の方法は、地盤調査を行った会社と施工業者を分けて検討することです。調査会社が必ずしも最適な施工業者とは限らないため、調査結果をもとに別の業者に見積もりを依頼することで費用を抑えられる場合があります。
第三の方法は建築時期の調整です。繁忙期を避けることで、機械使用料や人件費を抑えられる可能性があります。見積書で特に注意すべきは、施工本数が過剰に設定されていないか、施工深度が適切かという点です。機械使用料は作業日数に応じて計算されるため、工期の妥当性も重要なチェックポイントです。諸経費が全体の15%を超えている場合は、内容の詳細を確認することをお勧めします。
見積もり書の適正性を判断するためには、内容の透明性が最も重要です。「◯工事一式△円」のような大まかな内容は避け、工事内容、材料、工法、各項目ごとの費用、工期が明確に記載されているかを確認します。柱状改良工法の場合、「φ600×L8.0m×25本」のように具体的な仕様が記載されているかをチェックすることが重要です。
信頼できる施工業者を選ぶポイントとしては、工事内容を丁寧に説明してくれるか、工事の流れを明示しているか、近隣への配慮を示しているか、工事報告書を提出しているか、疑問や不安を残したまま契約を迫らないかという点が挙げられます。地元の建築関連業者や設計事務所に相談することも有効で、その地域の相場や信頼できる業者の情報を得ることができます。地盤改良費用は多くの場合、住宅ローンに組み込むことが可能です。ただし、金融機関によって取り扱いが異なるため、事前に融資担当者に確認することが重要です。
地盤改良工事のトラブルを回避するため、施工不良で地盤が十分に強化されていないケース、見積もり書と異なる内容の工事が実施されるケース、近隣への配慮が不足するケースなどを念頭に置き、信頼できる業者選びを行いましょう。
<参考リンク>
軟弱地盤対策の5つのパターンと基礎仕様の詳細解説 - 日本基盤
軟弱地盤の程度に応じた基礎仕様の選択や、表層改良から鋼管杭工法まで、実際の施工事例に基づく詳しい解説が記載されています。
硬質地盤と軟弱地盤の違いと地盤特性 - 住まいの安心研究所
軟弱地盤の見分け方、粘土質・盛土・旧河川跡の特性、地表観察と古地形図を組み合わせた判定方法が詳しく解説されています。
地盤改良工法のメリット・デメリット比較 - 住まいの安心研究所
各工法の適用地盤、メリット、デメリット、施工時の注意点が詳細に記載され、工法選択の判断材料として活用できます。
